acima, imagem da campanha contra o projeto que está em andamento na Câmara Municipal

O projeto substitutivo que pode ser votado dia 31 de maio na Câmara Municipal reduz outorga onerosa, mina fundo de habitação popular, beneficia igrejas e pode saturar e gentrificar arredores de transportes

Nos últimos 8 anos, São Paulo viu brotar uma enorme quantidade de prédios altos, de alto padrão, nas vizinhanças de corredores de ônibus e estações de metrô. Se depender de uma nova norma que pode ser votada nesta quarta, 31, o fenômeno vai avançar para uma camada mais interna dos bairros próximos aos eixos de transporte e dar a largada para prédios com apartamentos maiores e com mais vagas de garagem, ou seja, inacessíveis para grande parte da população que pega ônibus e metrô para ir ao trabalho diariamente.

É que a Câmara Municipal analisa um projeto substitutivo de revisão do Plano Diretor que muda normas de uso e ocupação do solo da cidade e uma das principais alterações é a ampliação da faixa onde é liberada a construção desses edifícios altos. Atualmente, eles são permitidos em faixas fixas de 150 metros nas laterais de corredores de ônibus e um raio de 600 metros em torno de estações de metrô.

O substitutivo propõe que podem ser verticalizados terrenos a 225 metros de distância dos corredores de ônibus e que a prefeitura pode expandir a de liberação para 1 km no entorno de estações de metrô e trens de todos os tipos.

O limite de altura dos prédios também seria modificado, através de uma mudança no coeficiente de aproveitamento relativo à área do terreno. Hoje em dia, há basicamente áreas com coeficiente 1, permissão para erguer o mesmo número de metros quadrados do terreno, e 2, o dobro. Quando uma construção ultrapassa esses limites, está sujeita à cobrança de outorga onerosa.

O projeto que pode ser votado agora permite um coeficiente 3 para a maior parte dos bairros da cidade: num terreno de 1 mil metros quadrados, por exemplo, o limite seria de 3 mil metros quadrados de construção.

As mudanças favorecem a expansão imobiliária, por permitirem prédios mais altos em mais áreas, com o consequente adensamento populacional, a exemplo do que era permitido só nos entornos de corredores, como os das avenidas Rebouças e Francisco Morato.

Também seria ampliada a quantidade de vagas de garagem nessas áreas próximas aos transportes e o tamanho máximo dos apartamentos.

Verticalizar as áreas próximas aos serviços não é errado. Mas aumentar a concentração em áreas já saturadas piora o trânsito, a poluição e a qualidade de vida, para dar apenas alguns exemplos, além de deixar de desenvolver outras áreas da cidade que precisam de infra e investimentos.

E , ao mesmo tempo em que libera mais terrenos para construções altas, o plano diminui as compensações que o mercado imobiliário dá à cidade quando ultrapassa alguns limites específicos relativos à proporção da área dos terrenos ocupada com as construções.

As outorgas onerosas seriam pagas majoritariamente (até 90%) em obras de infraestrutura, mobilidade e habitação pelas próprias construtoras, com desconto sobre o preço da outorga. A medida esvaziaria o Fundo de Desenvolvimento Urbano, do Fundurb, que hoje é alimentado pelas outorgas e é destinado a investimentos em moradia de interesse social e conservação de praças e parques pela prefeitura.

Com razão, os críticos já enxergam aí o caminho azeitado para a corrupção: com que régua seria avaliado o preço da obra feita pela construtora e entregue como contrapartida para uma outra obra da mesma construtora?

O substitutivo cria também áreas de maior flexibilização de regras, ou melhor, de suspensão de regras, onde seria possível desenhar normas específicas de uso e ocupação do solo, as chamadas zonas de concessão. Assim, as áreas que a prefeitura concedeu para o setor privado podem ter seu uso e coeficientes alterados e as concessionárias não precisariam apresentar projetos urbanísticos ou dar qualquer satisfação à sociedade sobre o uso dessas áreas. Entre essas zonas de concessão estão o Pacaembu, o Ibirapuera, os cemitérios da cidade e mercados municipais.

Além de perder recursos com o esvaziamento do Fundo, as habitações de interesse social podem deixar de ganhar mais espaço por causa de um novo benefício a ser dado às igrejas.

Hoje, reformas e mudanças de uso em antigas construções nas Zonas Especiais de Interesse Social, as ZEIs, devem destinar um percentual de 40% a 60% de unidades para as moradias de interesse social. Estão fora dessa regra modificações em áreas verdes, imóveis tombados, escolas e unidades de saúde, além de outros prédios públicos. O substitutivo desobriga também áreas de culto, como igrejas e templos, dessa forma de destinação compensatória.

O processo de encaminhamento da revisão do Plano Diretor foi acelerado e o prazo para as audiências públicas, encurtado. Diversas entidades protestam contra a votação prevista para a quarta, 31, o teor do substitutivo e a falta de discussão sobre as alterações, na campanha “São Paulo não está à venda”: Minha Sampa, Idec, Instituto dos Arquitetos do Brasil, departamento de São Paulo, Perifa Sustentável, Lab cidade, Rede Nossa São Paulo e Instituto Pólis. Veja como participar: https://www.spnaoestaavenda.minhasampa.org.br/